Análise Legal
Chave de qualquer investimento imobiliário
Existem dezenas de detalhes a serem considerados na hora de adquirir um terreno. A análise jurídica de um terreno traz diversas vantagens para os envolvidos na transação imobiliária, contribuindo para a segurança, transparência e
valorização do imóvel.
Antes de adquirir um terreno, deve ser feita uma análise jurídica detalhada para determinar a sua viabilidade de construção, tendo em conta o objetivo do investimento (residencial, com uma ou mais casas; comercial - projetos turísticos, promoção imobiliária, restauração, entre outros). Dependendo das características do terreno, mesmo que se destine a construção, existirão vários condicionalismos que terão de ser analisados para verificar a viabilidade do projeto. Alguns destes constrangimentos podem ser ultrapassados, mas podem exigir investimentos financeiros significativos
Elementos a considerar para a análise jurídica
1. Documentos
O vendedor deve fornecer os documentos legais da propriedade, que devem estar em ordem. A "Caderneta Predial" e "Certidão (Permanente) do Registo Permanente" deve ser fornecido para qualquer propriedade.
No caso de o terreno ser um "Loteamento", também devem ser fornecidos a "Planta Síntese do Loteamento" e o "Regulamento do Alvará do Loteamento".
Para os terrenos situados em áreas de “AUGI (Área Urbana de Génese Ilegal)”, deverá ser dada especial atenção à análise documental e deverá ainda ser contactada a Câmara Municipal para conhecer o estado do processo de regularização fundiária e os condicionalismos inerentes ao processo.
Qualquer terreno que tenha ou tenha processo em curso na Câmara Municipal relativo a pedido de licenciamento, Direito de Informação, “Pedido de Informação Prévia” (PIP), etc., deverá ser analisado para conhecimento do mesmo.
3. Terrenos Urbanos e Rústicos
Normalmente, os terrenos urbanos são para construção e os rústicos não. No entanto, isto não significa que seja impossível construir em terrenos rústicos, pois existem várias excepções dependentes do Plano Director Municipal (PDM) de cada concelho, que devem ser cuidadosamente analisados.
Se o registo predial indicar que o terreno está classificado como rústico, não significa necessariamente que nele seja impossível construir, pois essa classificação é atribuída pelo Ministério das Finanças e pode não coincidir com as características reais do terreno.
2. Classificação do terreno
Para além da documentação, a classificação fundiária deve ser analisada através da consulta ao "Plano Director Municipal" (PDM), à "Planta de Ordenamento" e às "Plantas de Condicionantes". Será necessária a obtenção de uma "Planta de Localização" junto da Câmara Municipal para proceder a uma correcta análise do terreno.
Após um estudo adequado de todos os elementos, poderemos determinar o que é possível construir no terreno e as suas condicionantes.
Os constrangimentos mais comuns podem incluir linhas de água, recuos necessários, concessões, riscos de incêndio, Reserva Ecológica Nacional (REN), Reserva Agrícola Nacional (RAN), Parques Naturais, entre outros.
4. Outros Elementos
Localização, Infra-estruturas, Tipo de solo, Topografia, Exposição solar, Taxas de urbanismo, dificuldades e demoras na obtenção de licenças municipais, custos de construção na área, servidões, direito de preferência, possibilidade de fracionamento, entre outros.
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